토양·정화

토양오염 정화책임과 비용 — 누가 부담하고, 얼마나 나오나

실사 중 시료에서 우려기준 초과가 나왔다는 보고를 받는 순간, 질문은 두 개로 좁혀집니다. 이 오염의 정화책임이 누구에게 가는가, 그리고 비용이 얼마나 나오는가. 두 질문 모두 토양환경보전법이 정한 구조 안에서 답이 정해지며, 그 구조를 모르고 협상 테이블에 앉으면 남의 오염을 자기 비용으로 사게 됩니다.

구조부터: 정화책임자 4유형

토양환경보전법 제10조의4 제1항은 정밀조사·정화·개선사업의 책임을 지는 "정화책임자"를 4개 호로 정합니다.

• 제1호 — 오염을 발생시킨 자. 누출·유출·투기·방치 등 행위로 토양오염을 일으킨 자. 가장 직관적인 책임자입니다.
• 제2호 — 오염 발생 당시 시설의 소유자·점유자·운영자. 오염의 원인이 된 토양오염관리대상시설을 그 시점에 갖고 있던 자. 직접 행위가 없어도 시설 지배를 근거로 책임이 갑니다.
• 제3호 — 포괄승계인. 합병·상속 등으로 제1호·제2호 해당자의 권리·의무를 포괄적으로 승계한 자. 주식양수도로 회사를 인수하면 회사가 지고 있던 정화책임은 회사에 그대로 남습니다 — 딜 구조가 곧 책임 구조가 되는 이유입니다.
• 제4호 — 오염 토지의 소유자·점유자. 토양오염이 발생한 토지를 소유했던 자, 현재 소유한 자, 점유한 자. 오염과 아무 관련이 없는 매수인·임차인이 책임자가 되는 통로가 바로 이 호입니다.

이 구조는 2012년 8월 헌법재판소가 구법의 무제한적 책임 조항에 헌법불합치 결정을 내린 뒤, 2014년 전부개정(법률 제12522호)으로 지금의 모습이 됐습니다. 개정의 방향은 분명합니다 — 책임자의 범위는 유지하되, 면책과 부담 완화 장치를 함께 넣는 것. 그래서 지금의 법은 "누가 책임자인가"와 "책임자인데도 빠져나올 수 있는가"를 별도 층위로 다룹니다.

매수인의 관심사: 제4호 면책 요건

제10조의4 제2항은 제4호 책임자(토지 소유자·점유자)가 정화책임을 지지 않는 경우를 정합니다. 실무에서 의미 있는 축은 두 가지입니다.

시점 기준. 1996년 1월 5일 이전에 해당 토지를 양도·양수한 경우는 원칙적으로 책임에서 빠집니다(법 시행 전 거래 보호). 다만 1996년 1월 6일 이후 자기 토지를 오염 유발자(제1호·제2호 해당자)에게 사용하도록 허용한 경우는 예외입니다 — 이 단서는 2016년 헌법재판소에서 합헌으로 유지됐습니다.

선의·무과실. 토지를 취득할 당시 오염 사실을 몰랐고, 모른 데에 과실이 없는 경우입니다. 여기서 실무의 역설이 나옵니다. 실사를 제대로 하면 두 갈래 중 하나에 도달합니다 — 오염이 안 나오면 "과실 없이 몰랐다"의 증거가 쌓이고, 오염이 나오면 이제 알게 됐으므로 선의 주장은 불가능해집니다. 후자의 경우 그 오염은 면책의 영역이 아니라 계약의 영역입니다: 가격을 조정하거나, 매도인의 정화 완료를 선행조건으로 걸거나, 특별손해배상 조항으로 잡아야 합니다. "실사에서 나왔지만 일단 인수하고 나중에 다투자"는 제4호 구조에서 가장 비싼 선택입니다.

취득 전 오염 여부를 법정 절차로 확인해 두는 도구가 토양환경평가(제10조의2)입니다. 평가 결과에는 평가 시점의 오염도로 추정되는 효력이 붙기 때문에, 선의·무과실을 주장할 때의 근거이자 취득 후 발견된 오염의 책임 시점을 가르는 기준선이 됩니다.

절차: 오염 확인부터 정화명령까지

오염이 공적 절차에 들어오면 흐름은 대체로 다음 순서입니다. 토양오염이 우려기준을 넘는 것으로 확인되면 관할 지자체는 정화책임자에게 토양정밀조사, 오염토양의 정화 등 필요한 조치를 명할 수 있습니다. 정밀조사는 오염의 범위와 정도를 확정하는 단계로, 이후 모든 비용 계산의 기초가 됩니다 — 조사 설계가 부실하면 정화 설계도 부실해집니다(조사 단계의 실무는 Phase II 조사 해설(영문)에서 다뤘습니다).

이행기간. 정화조치명령의 이행기간은 시행령상 오염물질과 시설의 종류·규모 등을 감안해 2년의 범위에서 정해집니다. 공사 규모·공법상 부득이한 경우 1년의 범위에서 2회까지 연장될 수 있습니다. 즉 제도상 최대 4년이지만, 연장은 신청해서 받아야 하는 것이지 자동이 아닙니다. 인수 후 정화를 전제로 딜을 짠다면 이 기간과 조업 계획의 충돌 여부를 미리 계산해야 합니다.

비용 부담의 보조 장치. 법은 책임자 간 구상권(제4항)을 인정하고, 일정한 경우 국가·지자체의 비용 지원(제5항)을 열어 둡니다 — 예컨대 2002년 1월 1일 이후 토지를 양수한 소유자라면 정화비용이 토지 가액과 그 토지에서 얻(을 수 있)는 이익을 현저히 초과하는 경우가 지원 사유에 들어 있습니다. 다만 이는 책임의 상한이 아니라 지원의 요건이며, 실제 적용은 사안별 판단입니다.

비용: 단가가 아니라 변수의 곱

"평당 얼마냐"는 질문에는 정직한 답이 없습니다. 정화비용을 결정하는 것은 단가표가 아니라 다음 변수들의 조합이고, 각 변수가 총액의 자릿수를 바꿉니다.

• 오염의 범위 — 수평보다 수직이 무섭습니다. 면적이 두 배면 비용도 대략 두 배지만, 오염이 깊어지면 굴착 공법 자체가 바뀌고 지하수 처리가 따라붙습니다.
• 오염물질의 종류. 유류(TPH·BTEX)는 상대적으로 정형화된 공법이 있는 반면, 중금속은 물질과 존재 형태에 따라, 복합오염은 공법 조합에 따라 비용 구조가 달라집니다.
• 부지 내 처리 가능 여부. 오염토양을 부지 안에서 정화할 수 있으면 운반·반출 비용이 절약됩니다. 반출 정화가 필요해지면 운반비와 처리 단가가 더해지고, 처리 용량의 지역 수급에 따라 단가가 움직입니다.
• 조업 병행 여부. 가동 중인 공장에서의 정화는 구역 분할, 공정 중단, 안전 관리가 겹치며 같은 물량이라도 기간과 비용이 늘어납니다. 인수 직후 정화를 계획한다면 조업 계획과의 간섭이 비용 항목입니다.
• 검증과 사후관리. 정화가 끝나면 정화검증이 따르고, 검증 실패는 재시공을 의미합니다. 견적 단계에서 검증 기준을 명확히 하지 않은 저가 견적이 실제로는 더 비싸지는 전형적 경로입니다.

그래서 실사 단계에서 할 일은 "정확한 정화비"를 아는 것이 아니라 — 그것은 정밀조사 전에는 누구도 모릅니다 — 비용의 범위(범위 시나리오별 추정)와 그 불확실성을 계약 장치로 옮기는 것입니다. 범위가 좁혀지지 않은 상태라면 에스크로나 조건부 가격 조정이, 범위가 확정됐다면 확정 금액의 가격 반영이나 매도인 정화 완료 조건이 각각 맞는 도구입니다.

딜에서의 처리: 판단 순서

1. 이 딜 구조에서 오염 책임이 어디에 남는가 — 주식양수도(회사에 잔존)인가, 자산양수도(제4호로 매수인에게 접근)인가.
2. 확인된 오염인가, 의심되는 오염인가 — 확인됐다면 계약 조항의 문제, 의심 단계라면 조사 설계의 문제.
3. 정밀조사로 범위를 확정할 시간이 딜 일정 안에 있는가 — 없다면 불확실성을 담는 계약 장치(에스크로·조건부 조정)가 준비돼 있는가.
4. 인수 후 정화 시나리오라면 이행기간(2년+연장)과 조업 계획이 충돌하지 않는가.
5. 매도인 측 책임자(제1·2호)에 대한 구상 가능성과 자력이 검토됐는가.

최종 검토: 2026년 8월 28일 · 다임웍스